Huis verkopen bij scheiding

Wanneer u en uw partner kiezen voor een echtscheiding, zijn er verschillende mogelijkheden die u kunt afwegen om de meest gunstige beslissing betreffende het huis of de gezinswoning te maken:

1. Partner uitkopen bij scheiding
2. Huis verkopen bij scheiding
3. Het huis in onverdeeldheid na scheiding
    

1. Partner uitkopen bij scheiding

a) De waarde van de woning schatten

De mogelijkheid bestaat erin om één van beide echtgenoten de gezinswoning te laten overnemen. Je dient met andere woorden je partner uitkopen.

Niet vanzelfsprekend binnen dit scenario is dat de overnemende partner de waarde van het huis zo laag mogelijk tracht vast te stellen en de verkopende partner de waarde van het huis zo hoog mogelijk wenst te laten schatten.

Botsende belangen bemoeilijken een vlot verloop waardoor de notaris kan terugvallen op een beëdigd schatter of landmeter. De waarde van de woning wordt dan naar verkoopprijs en/of huurwaarde door deze externe partij vastgesteld.

Het is vervolgens aan de notaris om exact ieders aandeel in die verkoopwaarde vast te leggen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de ene een voorhuwelijkse schenking heeft ingebracht in de betaalde aankoopprijs van het onroerend goed.
De gouden tip binnen dit kader is het kunnen staven van die eigen inbreng: het te allen tijde bijhouden van afdoende documentatie is hierbij een must. Samen bekijken we welke stukken nuttig kunnen zijn.

b) Wat met de hypothecaire lening bij scheiding?

De aflossing van de hypothecaire lening verdient bijzondere aandacht. Naast de betaling van de overnameprijs, wordt ook de plicht tot afbetaling van de hypothecaire lening mee overgenomen. Laat je bijstaan door een advocaat opdat er niets over het hoofd wordt gezien. 

c) Preferentiële toewijzing van de gezinswoning

De mogelijkheid bestaat om bij de vereffening van het gemeenschappelijk vermogen de toewijzing van de gezinswoning bij voorrang te vorderen. De preferentiële toewijzing betreft het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste verblijfplaats heeft gediend, en geldt ook voor elke gezinswoning die het gezin betrok tijdens het huwelijk.

Echtgenoten zijn niet verplicht om mede-eigenaar te zijn in gelijke aandelen om hierop te kunnen terugvallen. Binnen het kader van de toekenning houdt men onder meer rekening met de geografische ligging, de belangen van het kind, de financiële draagkracht, emotionele gehechtheid, familie in de buurt, enz….

Aangezien de gezinswoning vaak gegeerd is door beide echtgenoten, is het van belang voldoende ondersteuning te krijgen van een advocaat om een vlot verloop te benaarstigen. 
 

2. Huis verkopen bij scheiding

Wanneer geen van beide echtgenoten de gezinswoning wil of kan overnemen, of indien onverdeeldheid niet aan de orde is, kan men overgaan tot de verkoop van de woning.

Het huis kan door één of beide echtgenoten te koop worden aangeboden of men kan beroep doen op een vastgoedmakelaar als tussenpersoon. Openbaar verkopen (ook online) is eveneens mogelijk.

Hier vallen de belangen van beide echtgenoten samen: eenieder beoogt de verkoop van de gezinswoning aan een zo hoog mogelijke prijs. De belangen zijn aldus gelijklopend, in tegenstelling tot de belangen bij het uitkopen van uw partner of de overname van uw woning.

Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming wordt een regeling getroffen omtrent de rechten van de partijen na de echtscheiding, die worden opgenomen in een regelingsakte. Daarbij wordt melding gemaakt van de verkoop en de wijze van verdeling van de verkoopopbrengst. De verkoopakte zelf is nog niet vereist om een verzoekschrift te kunnen indienen bij de familierechtbank.
 

3. De woning in onverdeeldheid na scheiding

Wanneer één van beide in de woning wilt blijven wonen, maar financieel er niet geheel in staat toe is om de ander uit te kopen, of wanneer de kinderen de woning willen behouden als hun eigen thuis, kan je het huis kopen in overdeeldheid of verkopen in onverdeeldheid. 

a) Wat is onverdeeldheid?

Een gezinswoning is in onverdeeldheid wanneer het onroerend goed geen deel uitmaakt van het gemeenschappelijk vermogen en dus ook niet van de aankomende vereffening-verdeling, maar wel in eigendom is én blijft van beide echtgenoten. 

b) Hoelang duurt de onverdeeldheid van de woning?

Conform artikel 815 van het oud Burgerlijk Wetboek kan die onverdeeldheid van de woning slechts maximaal 5 jaar standhouden. Een verlenging van maximaal 5 jaar bovenop die eerste periode van 5 jaar is mogelijk. 

Het Hof van Cassatie oordeelde immers op 20 september 2013 dat bij een vrijwillige onverdeeldheid tussen beide partijen toch een uitzondering gedoogd kan worden. Dan moet er ofwel een opzegmogelijkheid, ofwel een einddoel bepaald worden. Met een “einddoel” kan je bijvoorbeeld denken aan het ogenblik waarop de kinderen de meerderjarigheid hebben bereikt.

Mocht er geen einddoel voorzien zijn, is er sprake van een onverdeeldheid van onbepaalde duur. Dit is niet ondenkbaar, echter moet dan wel een opzegmogelijkheid voorzien worden om een eind te kunnen stellen aan de onverdeeldheid die langer blijft voortduren dan wettelijk bepaald.

c) Wat zijn de financiële gevolgen van de onverdeeldheid?

Van cruciaal belang is het onderscheid tussen bewonerskosten enerzijds en eigenaarskosten anderzijds:

• Bewonerskosten richten zich onder andere op nutsvoorzieningen en klein onderhoud, die aldus ten laste vallen van de bewoner. De partij die in de woning blijft is een woonstvergoeding verschuldigd in verhouding tot diens aandeel in de eigendom.
   
• Eigenaarskosten impliceren onder meer het betalen van de onroerende voorheffing, het noodzakelijk onderhoud en de verzekering. Aangezien zoals eerder vermeld de gezinswoning in dit geval in eigendom is van beide partners, vallen ook deze kosten hen beide ten laste, naar verhouding van hun aandeel. Mochten beide partijen elk voor 50% eigenaar zijn van de gezinswoning, dan draagt men redelijkerwijze ook voor de helft bij in de eigenaarskosten.

Onderling kan men ook afwijken van de kostenverdeling en bijvoorbeeld overeenkomen dat géén woonstvergoeding betaald moet worden zodoende de hypothecaire lening wel door de inwonende partner verder wordt afgelost. Het is in ieder geval van belang dat hierover duidelijke afspraken worden gemaakt om toekomstige problemen te vermijden.

d) Onverdeeldheid vastleggen in een notariële akte

Wettelijk gezien staat geen specifieke vormvereiste voorop om de onverdeeldheid in een notariële akte te gieten. Maar om netelige kwesties in de toekomst te vermijden, bevelen we aan dit toch te doen.

• Wat als er onenigheid ontstaat omtrent het einddoel of opzegmodaliteit in geval van vrijwillige onverdeeldheid?
• Hoe kan ik mezelf afdoende beschermen tegen beslag op de gezinswoning door schuldeisers?

Een notariële akte biedt houvast waardoor u op een vormgegeven vangnet te kan terugvallen. 

e) De gezinswoning in onverdeeldheid: second best option?

Naar gelang het geval biedt de gezinswoning in onverdeeldheid baat bij een echtscheiding. Echter is een correcte afweging noodzakelijk opdat zeker niet voor onverdeeldheid wordt gekozen binnen een minder passende setting, waar een andere route tot een beter resultaat zou kunnen leiden

Juridisch advies en bijstand nodig?

Meester Stijn Braeye begeleidt u als advocaat gespecialiseerd in echtscheiding gedurende het echtscheidingsproces en neemt alle praktische, juridische en administratieve beslommeringen voor zijn rekening. Zijn jarenlange ervaring zorgt niet alleen voor een vlot verloop van uw echtscheiding zelf, maar eveneens voor een luisterend oor en een vaak praktische benadering van problemen zodat u tot een bevredigend resultaat komt.

Contacteer meester Braeye per e-mail of telefonisch op het nummer 051 25 25 04.

Lees ook volgend artikel in HLN met advies van meester Braeye: "Wat met de gezinswoning bij een scheiding? “De verdeling gebeurt niet standaard 50/50”