Huisjesmelkerij en krotverhuur

Ieder jaar lezen we het opnieuw in de krant: "CO-vergiftiging door slecht werkende boiler in de badkamer. Wie is hiervoor juridisch verantwoordelijk? Kan je als verhuurder aangesproken worden als huisjesmelker? Of als krotverhuurder? Vanaf wanneer wordt het strafbaar?
Auteur
Michiel Van Eeckhoutte
Kernexpertise
Datum
16.02.2022
Leestijd
5 minuten

Wat is huisjesmelkerij?

Een huisjesmelker verhuurt een krotwoning aan personen die in een zwakke toestand verkeren en dit aan woekerprijzen.

 

Wat zegt het Strafwetboek over huisjesmelkerij?

Artikel 433 decies e.v. van het Strafwetboek bestraft de huisjesmelker die

  • rechtstreeks of via een tussenpersoon
  • misbruik maakt van de bijzonder kwetsbare positie van een persoon 
  • ten gevolge van zijn onwettige of precaire administratieve of sociale toestand, zijn leeftijd, zwangerschap, een ziekte dan wel een lichamelijk of een geestelijk gebrek of onvolwaardigheid
  • met als doel een abnormaal profijt (woekerprijzen) te krijgen een pand te verhuren of ter beschikking te stellen 
  • in omstandigheden die in strijd zijn met de menselijke waardigheid

Aan al deze voorwaarden moet voldaan zij om van het misdrijf huisjesmelkerij te kunnen spreken. 


Als verhuurder of eigenaar kan je hiervoor vervolgd worden voor de Correctionele Rechtbank. En de mogelijke straffen hierop zijn niet mals!

 

Krotverhuur


Krotverhuur en huisjesmelkerij zijn niet hetzelfde.

De Vlaamse Codex Wonen omschrijft krotverhuur als volgt (art 20 VCW en art 3.34 VCW):

 

“Als een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro of met een van die straffen alleen.”

 

Het verschil tussen krotverhuur en huisjesmelkerij: de bewijslast

Er is dus al sprake van het misdrijf krotverhuur wanneer het objectief element van het misdrijf, zijnde de feitelijke toestand van de verhuurde pand, onaanvaardbaar is.

 

Van zodra de verhuurde woning niet beantwoordt aan de woonkwaliteitsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen, is er sprake van een misdrijf in de zin van artikel 3.34 Vlaamse Codex Wonen.

 

Het misdrijf huisjesmelkerij vereist echter een extra subjectieve beoordeling. Meer bepaald moet het slachtoffer zich in een bijzonder kwetsbare positie bevinden en moet de huisjesmelker bewust (intentioneel element) deze positie misbruiken om abnormaal profijt te genereren.

 

De bewijslast bij het misdrijf huisjesmelkerij is dus zwaarder: Het moet vaststaan dat de eigenaar of verhuurder een abnormaal profijt (woekerprijzen) kon realiseren door misbruik te maken van de kwetsbare toestand van een persoon, wetende dat deze niet of zeer moeizaam op de reguliere woningmarkt terechtkon.
 

Strafmaat huisjesmelkerij en krotverhuur

De boete gaat van een gevangenisstraf van 6 maanden tot 10 jaar en een geldboete van 4.000 150.000 EUR, én die boete kan  zo veel keer toegepast worden  als er slachtoffers zijn. 


Daarbovenop kan nog eens de verbeurdverklaring van de huurgelden en zelfs van het pand zelf door de rechtbank worden uitgesproken.

 

Hoewel de strafmaat voor beide misdrijven identiek is, bestaat een belangrijk verschil erin dat de geldboete bij het misdrijf huisjesmelkerij vermenigvuldigd wordt met het aantal slachtoffers, alsook dat de gevangenisstraf en de geldboete cumulatief toegepast worden en men met beide wordt bestraft.

 

De herstelvordering

Naast de bestraffing kan de rechter de eigenaar ook verplichten om het pand integraal te renoveren. De eigenaar moet dan verplicht werken aan zijn verkrotte woning uitvoeren, zodat deze wel voldoet aan de woningkwaliteitsnormen.

 

De rechter kan in het slechtste geval je zelfs verplichten om de woning te slopen!

 

De herstelvordering komt meestal van de Wooninspecteur of van het College van Burgemeester en Schepenen. De strafrechter kan dit ook ambtshalve eisen. 

 

De rechter bepaalt meteen ook een termijn voor die herstelwerkzaamheden, eventueel zelfs met een dwangsom. De maximale termijn hiervoor bedraagt twee jaar.


Een woning is uiteindelijk pas voldoende hersteld als er geen gebreken categorie II of III meer aanwezig zijn, of de optelsom van zeven gebreken van categorie I. 
 

Besluit

Opgepast met het verhuren van verourderde panden.... Je hebt als eigenaar/verhuurder een ruime mogelijke aansprakelijkheid. 


Een huurder of bewoner die fysieke schade lijdt, al zelfs met de dood tot gevolg, kan voor jou als eigenaar/verhuurder zeer onaangename juridische gevolgen hebben.  

 

Het klassieke voorbeeld is een CO-vergiftiging door een onveilige verwarmingsinstallatie. Naast bovenstaande strafrechterlijke inbreuken, kan je als verhuurder in dit geval zelfs vervolgd worden voor onopzettelijke doding of slagen en verwondingen...

 

Contacteer ons

Meester Michiel Van Eeckhoutte is onze advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht. Hij volgde na zijn rechtenstudies een aanvullende opleiding Vastgoedrecht aan de V.U.B.

 

Contacteer meester Michiel Van Eeckhoutte tijdig inzake aansprakelijkheidsrecht en vastgoedrecht. Dit via nummer 051 25 25 04 .





Terug naar overzicht
Deze website maakt gebruik van cookies om uw gebruikservaring te verbeteren. Door verder te surfen, stemt u in met ons cookie-beleid.   Meer info OK